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专家视角|麦田房产首席市场分析师解析房产置换要点
时间:2017-11-22

11月16日-18日,麦田房产携手国信证券举办了“资产配置·房产置换”专题讲座活动。其中的“重头戏”,是麦田房产首席市场分析师张叶松关于房产置换的专业分享。

本次活动采用“线上直播+线下沙龙”交流模式,继11月16日晚的线上直播环节后,11月18日还举行了现场沙龙。张叶松对当前购房者关心的房产置换的条件、时机等问题进入了专业深入的解析,并对现场嘉宾们提出的问题,一一做出了专业解答,获得广泛好评。

 

置换需求渐成二手房市场主流

近年以来,房产置换越来越受到关注。一方面,在限购政策下,无法再买多套房产,房屋置换成为常态;另一方面,改善型需求实际上也是一种刚性需求,在市场成交中的占比越来越大。据麦田房产统计,目前市场上房屋置换(含添置)与首次置业的比例约为7:3。

对于业主来说,什么情况下需要考虑换房呢?麦田房产首席市场分析师张叶松表示,除了自身需求外,业主还要注意考察自己的房子,如果是以下这几种状况,可以考虑进行房屋置换,包括房子老旧、旧体制下学区房、利好政策落空或有资源转移预期、物业管理差、社区规模小、商住房、交通红利过期等。

举例来说,小社区的房子应该往大社区换,这是因为,如果社区规模比较小,一般知名度也比较小,这就意味着关注它的购房者会比较少,交易量不高,售房周期会比较长,而且一般周边配套也相对较弱。而好的配套,一般都会向人口聚集的大社区“倾斜”。

换房应考虑区域、楼盘、房屋三个层次

对于购房者来说,如果决定要置换,选什么样的房子最合适呢?

从区域上来看,最好是有政策利好或是坐拥城市资源的区域,特别是一些“睡城”,有可能觉醒后潜力惊人,比如望京,十年前是“睡城”,但现在正在成为新的CBD。而今天的“睡城“亦庄、大兴、房山,未来会不会成为第二个望京,都值得期待。

 

从楼盘上来说,选择时可以考虑三个方面:一是品质物业大社区,有大开发商的知名物业,服务品质会比较有保障;二是有地铁利好红利的楼盘,比如没有地铁的区域预期有地铁开通,有地铁的区域又将有新的地铁交汇;三是同地段同品质下的价值低估楼盘。

选了区域和楼盘,在选择房屋时也要注意从朝向、楼层、户型、附加值等多个方面考虑,比如南北通透、中间楼层、不临街、户型方正、动静分离等,就都是加分项。

 

考虑政策预期,选择换房时机

“卖在市场最高点,买在最低点”,是很多人想象中的理想状态,但现实中往往是不可能达到的。

对于应该何时换房,张叶松建议,一是要考虑信贷政策的预期,主要看利率有没有变化,降息时往往是机会;二是看房屋供应是否充足,供应充足时通常会有一些议价幅度,在供需关系上,卖方更加弱势一些,这时换房容易买到性价比高的房源。此外,还应该考虑是否有政策利好预期等。

最后,张叶松还总结了房产置换的四大注意事项:一是面积和品质的平衡,即使首付款足够,也要考虑月供偿还能力;二是综合考虑“先买”还是“先卖”;三是要有逆向思维,不盲目追涨,不悲观看跌,根据自己的情况做到未雨绸缪;四是当利好预期可见的时候,会导致优质房源减少,这时候实际上已经错过最佳时机了,需要快速做决定。

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